Основное преимущество ипотеки - вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в своей квартире. Но ваша жилплощадь должна нравиться не только вам. Главное, чтобы она устраивала банк, так как любая ипотечная квартира является залоговым обеспечением по кредиту.
Квартира как предмет залога
Ипотечные заемщики должны знать о том, что даже если «добро» банка на кредит получено, выбор квартиры зависит не только от их желания и финансовых возможностей. Жилье, приобретаемое с помощью ипотеки, должно соответствовать строгим условиям, которые выдвигают банки.
Возможно, некоторым покупателям жилья в кредит не нравятся такие ограничения: дескать, квартира будет моя, что хочу, то и покупаю. Действительно, ипотечная квартира является собственностью заемщика, с этим никто не спорит. Но в то же время она служит и залоговым обеспечением по кредиту и может быть продана, если вдруг заемщик окажется банкротом. Конечно, кредитные учреждения больше заинтересованы в том, чтобы такого не происходило, но, тем не менее, они должны быть уверены: в случае невозврата кредита проблем с реализацией квартиры не будет. Иначе говоря, ипотечная квартира должна быть ликвидной.
«Сталинке» - да, «хрущевке» - нет
Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье.Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье. Здесь, конечно, имеет значение и возраст, но главное - здание не должно подлежать сносу или реконструкции. То есть квартира в сталинском доме, скорее всего, будет одобрена банком, а вот жилье в пятиэтажной «хрущевке» - нет, несмотря на то, что последняя моложе. Кстати, отказ банков кредитовать покупки в пятиэтажных домах панельного типа стал одной из причин падения спроса на такие квартиры.
Требования банков к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если говорить о здании, в котором приобретается ипотечная квартира, в деталях, то оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент и быть в достаточно хорошем состоянии. Поэтому если квартира приобретается в старом доме, построенном ранее 1957 года, этажностью ниже шести этажей, да еще и с деревянными стенами или перекрытиями, банк обязательно потребует у заемщика справку уполномоченного органа о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, что оно не в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.
Все для комфортной жизни
Квартира не может быть ликвидной, если она не отвечает современным представлениям об удобствах и комфорте. Этим объясняются и те требования, которые выдвигают банки в отношении собственно квартиры, приобретаемой в кредит.
Одно из непременных условий: предмет залога должен иметь отдельную от других объектов недвижимости кухню и санузел. Кроме того, квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне (наличие газовой колонки обязательно согласовывается со страховой компанией); иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для домов и квартир на последних этажах). Предусматривается банками и такая необходимая в нашем климате мера, как теплоснабжение: кредитуемое помещение должно быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения. Как же, в таком случае, быть с приобретением жилья, например, в доме-новостройке, где могут быть проблемы с водоснабжением и отоплением? Банки, как правило, подходят к решению проблемы индивидуально, и в обстоятельствах, подобных перечисленным выше, обычно бывают лояльны к заемщикам и допускают отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения.
Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательным условием является наличие развитой инфраструктуры и удобное транспортное сообщение.Понятно, что и комната в коммунальной квартире не в полной мере соответствует требованиям банков, в частности, пункту об отдельной кухне и санузле. Тем не менее, по данным, представленным Людмилой Семеновой ипотечным брокером корпорации «Рескор»: «Отдельные комнаты жилого помещения коммунального заселения, находящиеся в общей совместной или личной собственности, также могут выступать предметом залога при условии, что жилое помещение, где находится комната, соответствует требованиям банка, предъявляемым к предмету залога». Другими словами, некоторые банки кредитуют покупку комнаты в коммунальной квартире.
Когда вероятен отказ
В каких же случаях на положительное решение банка надеяться не приходится? Кроме вышеупомянутых «хрущевок» кредитные учреждения практически не рассматривают варианты жилья в устаревших многоквартирных домах барачного типа или так называемых «малосемейках» (типа «общежития»). Такая категоричность банков вполне объяснима: помещения в таких домах уже не соответствуют представлениям о современной квартире.
Не кредитуют банки и приобретение индивидуальных домов. Это не значит, что заемщику будет отказано в кредите, если он захочет купить дорогой загородный коттедж. Под индивидуальными имеются в виду дома, не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и др.), по местонахождению которых невозможна постоянная регистрации заемщика.
С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности.С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности. Например, если дом построен на земельном участке, принадлежащему продавцу на правах аренды, в кредите, скорее всего, откажут.
Ограничения касаются не только фактического и физического состояния квартиры или здания. Не должны вызывать сомнений документация и юридическая история кредитуемого жилого помещения. Один из основных моментов - перепланировки. Требование банков однозначно: объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны соответствовать поэтажному плану - то есть не иметь незарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок.
Что же касается юридической истории квартиры, она должна быть безупречной и проверяется очень тщательно. Встречаются порой самые неожиданные ситуации. Однажды на рассмотрение одному известному банку была предложена квартира, которая очень нравилась заемщикам и, казалось бы, соответствовала всем ипотечным требованиям: хороший район, новый дом, идеальное техническое состояние, пакет всех необходимых документов. Но… Внимательно изучив предыдущий договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально, сотрудники банка обнаружили в нем такую запись: «Собственник имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Это право распространяется на следующих собственников». Подобная форма договора, естественно, банк не устроила, и покупку данной квартиры банк кредитовать не стал.
Елена Гудкова
28.8.2007
четверг, 4 октября 2007 г.
вторник, 2 октября 2007 г.
Оформление ипотечной сделки
Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимые документы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. И по ее итогам вы, наконец, получаете вожделенный кредит на квартиру или иное жилье в свое пользование.
Процесс оформления ипотечной сделки
Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.
Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
Как правило, банки предлагают стандартные формы договоров. Но, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.
Также помните, что оформление ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и если до этого момента вы вполне могли отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.
Порядок оформления бумаг
Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.
В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.
Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.
Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.
Нотариальное заверение ипотечного договора
Должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Ряд банков настаивают на заверении ипотечного договора у нотариуса, хотя обязательность этой процедуры законодательно отменена в 2005 году. Хорошо это или плохо?
С одной стороны, такая ситуация позволяет снизить дополнительные расходы по ипотеке и избавляет заемщика от необходимости согласовывать с нотариусом время приезда в банк для оформления сделки. С другой стороны, приводит к ряду сложностей. Так если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке (стоит от 100 до 500 руб.).
Кроме того, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.
И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.
Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону "О госпошлине" нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1-2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.
Что можно делать с квартирой
Теперь еще один момент, волнующий заемщика: какие ограничения накладывает невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры?
Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика.
Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.
Также квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения кредита (впрочем, по договоренности сторон - кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, - возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия).
Ну и очевидная вещь: нельзя сознательно ухудшать состояние жилья. Т.е. если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.
http://ipocredit.ru/ipoteca/faq/48998/
Процесс оформления ипотечной сделки
Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.
Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
Как правило, банки предлагают стандартные формы договоров. Но, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.
Также помните, что оформление ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и если до этого момента вы вполне могли отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.
Порядок оформления бумаг
Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.
В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.
Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.
Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.
Нотариальное заверение ипотечного договора
Должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Ряд банков настаивают на заверении ипотечного договора у нотариуса, хотя обязательность этой процедуры законодательно отменена в 2005 году. Хорошо это или плохо?
С одной стороны, такая ситуация позволяет снизить дополнительные расходы по ипотеке и избавляет заемщика от необходимости согласовывать с нотариусом время приезда в банк для оформления сделки. С другой стороны, приводит к ряду сложностей. Так если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке (стоит от 100 до 500 руб.).
Кроме того, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.
И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.
Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону "О госпошлине" нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1-2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.
Что можно делать с квартирой
Теперь еще один момент, волнующий заемщика: какие ограничения накладывает невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры?
Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика.
Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.
Также квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения кредита (впрочем, по договоренности сторон - кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, - возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия).
Ну и очевидная вещь: нельзя сознательно ухудшать состояние жилья. Т.е. если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.
http://ipocredit.ru/ipoteca/faq/48998/
суббота, 29 сентября 2007 г.
Страсти по ипотеке
Банки продолжат выдавать кредиты, но осторожно.Хотя мировой финансовый кризис не сильно сказывается на России, с каждой новой порцией негатива из-за рубежа у россиян нарастает волнение относительно собственного благополучия. Особенно когда речь заходит о проблемах иностранных ипотечных банков.
Новости о положении дел на ипотечных рынках США и Европы по-прежнему неутешительны. Банки закрывают ипотечные подразделения, жалуются на недостаток ликвидности и не знают, сколько продлится кризис на финансовых рынках и каких бед от него еще ждать. Вслед за скандалом с пятым по величине британским ипотечным банком Northern Rock, который запросил у Банка Англии срочного дополнительного кредитования для предотвращения банкротства, чем вызвал панику у населения и длинные очереди у своих офисов за вкладами, еще один ведущий британский банк HSBC Holdings Plc объявил, что закрывает свое американское ипотечное отделение. Он сокращает 750 рабочих мест и принимает на себя списания и выплаты в размере $945 млн в связи с убыточностью бизнеса.
В России почти все хорошо
Представители российской власти, руководители различных ведомств, да и сами банкиры, впрочем, в один голос утверждают, что подобных катастроф у нас не будет. Однако летом, в самый разгар кризиса, появилась информация о том, что третий по объему выданных ипотечных кредитов Москоммерцбанк заморозил выдачу ссуд, а затем и банк «Русский стандарт» приостановил выдачу ипотечных кредитов как минимум до октября. В самом банке объясняют это «изменением тарифных планов», однако аналитики говорят, что корень зла в том, что «Русский стандарт» слишком активно занимал за рубежом и, возможно, теперь ему просто не дают денег. В такой ситуации банку остается только притормозить массовую выдачу в долг крупных сумм, каковыми и являются ипотечные кредиты.
Другие банки от ипотечных кредитов пока не отказываются, хотя на рынке ходят слухи, что кроме Москоммерцбанка проблемы есть у региональных филиалов ВТБ 24 и дочернего банка Газпромбанка - «ГПБ-Ипотека». На рынке объясняют это тем, что банки проводили секьюритизацию портфелей через банк HSBC, который посоветовал пока приостановить эти сделки. Впрочем, до приостановления выдачи кредитов, во всяком случае официально, в этих банках дело не дошло.
Да и в целом на российском рынке шторма не наблюдается. «В настоящее время никаких серьезных негативных изменений в российской ипотеке не происходит, процентные ставки пока не повышаются, ипотечные кредиты выдаются, но со временем, если ситуация на финансовых рынках не изменится, средние и небольшие банки, не имеющие ресурсов (кроме иностранных вливаний или возможности рефинансирования ранее выданных кредитов) для долгосрочного кредитования, могут сократить или временно отказаться от выдачи долгосрочных кредитов», - говорит замначальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчук.
Помимо того что наш ипотечный рынок находится в зачаточном состоянии и не превышает 1% от ВВП, своим подходом к заемщику подавляющее большинство отечественных банков серьезно отличаются от американских. Банки США сейчас пожинают плоды собственной неразборчивости. По словам главы Банковского института при ВШЭ Василия Солодкова, когда в 2002 году в США произошел серьезный спад на фондовом рынке и государство снизило налоги и процентные ставки, только ленивый не брал ипотечные кредиты. «Средняя ставка по ипотеке была около 3%. Банки соревновались в том, чтобы выдать заемщикам максимальную сумму», - говорит эксперт. Другими словами, когда в Америке закончились благонадежные заемщики, банки стали выдавать ссуды буквально всем подряд. У нас банки ипотеку направо-налево не раздавали и к заемщикам были требовательны, порой даже излишне. Но теперь на волне кризиса банки грозятся, что требования к заемщикам станут еще жестче и время на проверку платежеспособности будет увеличено. «Если ситуация на международных рынках не улучшится, то для того чтобы сократить собственные риски, российские банки будут стремиться выдавать кредиты более надежным заемщикам под более высокий процент и на менее длительный срок», - говорит начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.
Пока особо жестких мер по отношению к заемщикам банки не применяют. Хотя самим банкам сейчас не позавидуешь. Им приходится отказываться от зарубежных займов по низким ценам, к которым они активно обращались в последние пару лет, и искать новые источники финансирования. Так, за первый квартал этого года внешний долг российских компаний и банков вырос на $31 млрд. Теперь же в условиях катастрофического дефицита денег у самих западных банков нашим кредитным организациям пришлось отложить сделки по секьюритизации до лучших времен. «Отказ многих игроков от рефинансирования в части ценных бумаг тормозит развитие рынка, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова. - Они не могут взять деньги под существующие обязательства, и другие инструменты заимствования оказались ограниченными». Однако глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев уверен, что последствия ипотечного кризиса в США российская банковская система преодолеет с наименьшими потерями. И очень скоро мы увидим возобновление роста объема ипотечных кредитов.
Косвенным свидетельством дальнейших планов банкиров может являться и то, что все больше банков предлагают ипотеку без первоначального взноса. «Можно сказать, что темпы роста цен на недвижимость в прошлом году определили возникновение в России ипотечных кредитов без первоначального взноса, - говорит Денис Земан. - Дело в том, что большинство заемщиков при столь существенном росте цен не успевали накопить даже первоначальный взнос, и благодаря новым программам у них появилась возможность получить кредит. А квартира, переданная в залог банку, уже через несколько месяцев могла стоить на 15% больше, чем изначально, компенсируя отсутствие первоначального взноса и покрывая риск неуплаты процентов по кредиту». По его словам, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки прогнозируют продолжение роста цен на недвижимость.
Делайте ставки
Если еще недавно игроки рынка заявляли, что при благоприятной конъюнктуре рынка ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то сегодня они прогнозируют, что, скорее всего, ставки не будут расти, а для их снижения причин нет. «Ставки будут стабилизироваться, - утверждает директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. - Крупные банки обладают достаточным запасом прочности, который позволит не повышать ставки в ближайшее время, остальным же участникам рынка придется соответствовать конкурентным условиям. Окончательно просчитать стоимость финансирования с учетом всех последствий жесткой коррекции на мировых финансовых рынках можно будет ближе к весне, тогда, возможно, ставки будут скорректированы». С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит" Алексей Розоренов: «Ставки существенно не изменятся. Хотя стоимость привлеченных средств увеличится, это ударит прежде всего по тем банкам, которые слишком много привлекали. Те же банки, что заимствовали в основном на внутреннем рынке, свою политику не изменят». По его словам, снижение ипотечных ставок возможно в двух случаях. Во-первых, снижение ставок может происходить по совместным акциям банков и застройщиков. Второй вариант - резкое и длительное падение цен на недвижимость. «Если люди затаятся и перестанут брать кредиты, опасаясь, что завтра жилье еще больше подешевеет, и они прогадают, то банкам волей-неволей придется привлекать заемщиков сниженными ставками», - говорит он.
Хотя резкое и длительное падение цен на недвижимость маловероятно. Сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается стагнация цен. По словам Елены Матросовой, в 2005-2006 годах динамика цен на московскую недвижимость была чрезмерной, и сегодня центр тяжести строительного бума сместился в регионы - там пик цен еще не достигнут.
Банкиры предполагают, что цены на недвижимость снова будут расти, хотя и не такими бешеными темпами, как прежде. «Будет происходить спокойный и незначительный рост цен с увеличением различия в разных сегментах рынка, - прогнозирует Сергей Гордейко. - Однако цены на недвижимость уже сегодня столь высоки, что даже представителям среднего класса крайне сложно приобрести квартиру».
Бесценный залог
Но что если банки ошибаются в своих предположениях и цены будут падать? Как в этом случае банк поступает с потерявшим в цене залогом? «Прецедентов по уменьшению стоимости залога пока еще не было, - говорит Алексей Розоренов. - Если вдруг подобное происходит, то банк реализует предмет залога, и та задолженность, которая остается после этого, относится к расходам банка. Было бы странно требовать с заемщика дополнительных гарантий. Он взял деньги в банке, не отказывается платить, а то, что рынок в данный момент пошел на снижение, не его забота». Денис Земан рассуждает иначе: «Если только представить, что произойдет резкое падение цен на рынке жилья, то в таком случае залог сильно подешевеет и банку придется решать эту проблему. Банк вынужден будет предложить заемщику погасить часть основного долга досрочно либо оформить дополнительное обеспечение по кредиту». В этом случае банк может претендовать на имущество, прописанное в договоре, без судебных разбирательств. Поэтому некоторые банки вводят в договор пункт о дополнительном обеспечении. Например, помимо Промсвязьбанка пункт о допобеспечении прописывают в договорах в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, BSGV, Русском ипотечном банке, Абсолют Банке.
Другие банки надеются на рост цен и Гражданский кодекс, по которому ответственность заемщика не ограничивается предметом залога. Правда, остальное имущество банк может взыскать для погашения долга только по суду. Старший вице-президент Связь-банка Аркадий Комягинский предполагает, что многие банки начнут включать пункт о дополнительном обеспечении по кредиту в договор. Банкир напомнил, что во Франции не так давно был кризис, когда даже многие крупные банки оказались на грани банкротства. Тогда обвалился рынок недвижимости и заемщики прекратили гасить кредиты. Между тем наша статистика тоже показывает неумолимый рост просрочек по ипотеке. Например, в АИЖК объем просрочек выплат платежей по ипотечным кредитам достиг 1,3 млрд рублей.
Быстрый расчет
Но пока отечественных банкиров больше беспокоит другое. Они жалуются, что наше население хотя постепенно и приобщается к ипотечной культуре, но стремится поскорее свести счеты с кредитной организацией. «По оценкам некоторых экспертов, средний срок погашения ипотечных кредитов в Московском регионе составляет пять - семь лет», - говорит Олег Семкичев. И это неудивительно, ведь, по его словам, за 10 лет заемщик выплачивает в виде процентов практически еще одну полную стоимость недвижимости, которую он приобрел в кредит. «Для того чтобы обезопасить себя от таких рисков и компенсировать свои издержки, банки вводят в кредитные договоры мораторий на досрочное погашение, то есть срок, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит. В разных банках период моратория разный - от шести месяцев до двух лет, - говорит Марина Малайчук. - Кроме того, некоторые банки вводят штрафные санкции в случае досрочного погашения кредита, и иногда размер данных санкций заставляет заемщика отказаться от мысли о досрочном погашении».
ЮЛИЯ ЛОКШИНА
Газета
Новости о положении дел на ипотечных рынках США и Европы по-прежнему неутешительны. Банки закрывают ипотечные подразделения, жалуются на недостаток ликвидности и не знают, сколько продлится кризис на финансовых рынках и каких бед от него еще ждать. Вслед за скандалом с пятым по величине британским ипотечным банком Northern Rock, который запросил у Банка Англии срочного дополнительного кредитования для предотвращения банкротства, чем вызвал панику у населения и длинные очереди у своих офисов за вкладами, еще один ведущий британский банк HSBC Holdings Plc объявил, что закрывает свое американское ипотечное отделение. Он сокращает 750 рабочих мест и принимает на себя списания и выплаты в размере $945 млн в связи с убыточностью бизнеса.
В России почти все хорошо
Представители российской власти, руководители различных ведомств, да и сами банкиры, впрочем, в один голос утверждают, что подобных катастроф у нас не будет. Однако летом, в самый разгар кризиса, появилась информация о том, что третий по объему выданных ипотечных кредитов Москоммерцбанк заморозил выдачу ссуд, а затем и банк «Русский стандарт» приостановил выдачу ипотечных кредитов как минимум до октября. В самом банке объясняют это «изменением тарифных планов», однако аналитики говорят, что корень зла в том, что «Русский стандарт» слишком активно занимал за рубежом и, возможно, теперь ему просто не дают денег. В такой ситуации банку остается только притормозить массовую выдачу в долг крупных сумм, каковыми и являются ипотечные кредиты.
Другие банки от ипотечных кредитов пока не отказываются, хотя на рынке ходят слухи, что кроме Москоммерцбанка проблемы есть у региональных филиалов ВТБ 24 и дочернего банка Газпромбанка - «ГПБ-Ипотека». На рынке объясняют это тем, что банки проводили секьюритизацию портфелей через банк HSBC, который посоветовал пока приостановить эти сделки. Впрочем, до приостановления выдачи кредитов, во всяком случае официально, в этих банках дело не дошло.
Да и в целом на российском рынке шторма не наблюдается. «В настоящее время никаких серьезных негативных изменений в российской ипотеке не происходит, процентные ставки пока не повышаются, ипотечные кредиты выдаются, но со временем, если ситуация на финансовых рынках не изменится, средние и небольшие банки, не имеющие ресурсов (кроме иностранных вливаний или возможности рефинансирования ранее выданных кредитов) для долгосрочного кредитования, могут сократить или временно отказаться от выдачи долгосрочных кредитов», - говорит замначальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчук.
Помимо того что наш ипотечный рынок находится в зачаточном состоянии и не превышает 1% от ВВП, своим подходом к заемщику подавляющее большинство отечественных банков серьезно отличаются от американских. Банки США сейчас пожинают плоды собственной неразборчивости. По словам главы Банковского института при ВШЭ Василия Солодкова, когда в 2002 году в США произошел серьезный спад на фондовом рынке и государство снизило налоги и процентные ставки, только ленивый не брал ипотечные кредиты. «Средняя ставка по ипотеке была около 3%. Банки соревновались в том, чтобы выдать заемщикам максимальную сумму», - говорит эксперт. Другими словами, когда в Америке закончились благонадежные заемщики, банки стали выдавать ссуды буквально всем подряд. У нас банки ипотеку направо-налево не раздавали и к заемщикам были требовательны, порой даже излишне. Но теперь на волне кризиса банки грозятся, что требования к заемщикам станут еще жестче и время на проверку платежеспособности будет увеличено. «Если ситуация на международных рынках не улучшится, то для того чтобы сократить собственные риски, российские банки будут стремиться выдавать кредиты более надежным заемщикам под более высокий процент и на менее длительный срок», - говорит начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.
Пока особо жестких мер по отношению к заемщикам банки не применяют. Хотя самим банкам сейчас не позавидуешь. Им приходится отказываться от зарубежных займов по низким ценам, к которым они активно обращались в последние пару лет, и искать новые источники финансирования. Так, за первый квартал этого года внешний долг российских компаний и банков вырос на $31 млрд. Теперь же в условиях катастрофического дефицита денег у самих западных банков нашим кредитным организациям пришлось отложить сделки по секьюритизации до лучших времен. «Отказ многих игроков от рефинансирования в части ценных бумаг тормозит развитие рынка, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова. - Они не могут взять деньги под существующие обязательства, и другие инструменты заимствования оказались ограниченными». Однако глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев уверен, что последствия ипотечного кризиса в США российская банковская система преодолеет с наименьшими потерями. И очень скоро мы увидим возобновление роста объема ипотечных кредитов.
Косвенным свидетельством дальнейших планов банкиров может являться и то, что все больше банков предлагают ипотеку без первоначального взноса. «Можно сказать, что темпы роста цен на недвижимость в прошлом году определили возникновение в России ипотечных кредитов без первоначального взноса, - говорит Денис Земан. - Дело в том, что большинство заемщиков при столь существенном росте цен не успевали накопить даже первоначальный взнос, и благодаря новым программам у них появилась возможность получить кредит. А квартира, переданная в залог банку, уже через несколько месяцев могла стоить на 15% больше, чем изначально, компенсируя отсутствие первоначального взноса и покрывая риск неуплаты процентов по кредиту». По его словам, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки прогнозируют продолжение роста цен на недвижимость.
Делайте ставки
Если еще недавно игроки рынка заявляли, что при благоприятной конъюнктуре рынка ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то сегодня они прогнозируют, что, скорее всего, ставки не будут расти, а для их снижения причин нет. «Ставки будут стабилизироваться, - утверждает директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. - Крупные банки обладают достаточным запасом прочности, который позволит не повышать ставки в ближайшее время, остальным же участникам рынка придется соответствовать конкурентным условиям. Окончательно просчитать стоимость финансирования с учетом всех последствий жесткой коррекции на мировых финансовых рынках можно будет ближе к весне, тогда, возможно, ставки будут скорректированы». С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит" Алексей Розоренов: «Ставки существенно не изменятся. Хотя стоимость привлеченных средств увеличится, это ударит прежде всего по тем банкам, которые слишком много привлекали. Те же банки, что заимствовали в основном на внутреннем рынке, свою политику не изменят». По его словам, снижение ипотечных ставок возможно в двух случаях. Во-первых, снижение ставок может происходить по совместным акциям банков и застройщиков. Второй вариант - резкое и длительное падение цен на недвижимость. «Если люди затаятся и перестанут брать кредиты, опасаясь, что завтра жилье еще больше подешевеет, и они прогадают, то банкам волей-неволей придется привлекать заемщиков сниженными ставками», - говорит он.
Хотя резкое и длительное падение цен на недвижимость маловероятно. Сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается стагнация цен. По словам Елены Матросовой, в 2005-2006 годах динамика цен на московскую недвижимость была чрезмерной, и сегодня центр тяжести строительного бума сместился в регионы - там пик цен еще не достигнут.
Банкиры предполагают, что цены на недвижимость снова будут расти, хотя и не такими бешеными темпами, как прежде. «Будет происходить спокойный и незначительный рост цен с увеличением различия в разных сегментах рынка, - прогнозирует Сергей Гордейко. - Однако цены на недвижимость уже сегодня столь высоки, что даже представителям среднего класса крайне сложно приобрести квартиру».
Бесценный залог
Но что если банки ошибаются в своих предположениях и цены будут падать? Как в этом случае банк поступает с потерявшим в цене залогом? «Прецедентов по уменьшению стоимости залога пока еще не было, - говорит Алексей Розоренов. - Если вдруг подобное происходит, то банк реализует предмет залога, и та задолженность, которая остается после этого, относится к расходам банка. Было бы странно требовать с заемщика дополнительных гарантий. Он взял деньги в банке, не отказывается платить, а то, что рынок в данный момент пошел на снижение, не его забота». Денис Земан рассуждает иначе: «Если только представить, что произойдет резкое падение цен на рынке жилья, то в таком случае залог сильно подешевеет и банку придется решать эту проблему. Банк вынужден будет предложить заемщику погасить часть основного долга досрочно либо оформить дополнительное обеспечение по кредиту». В этом случае банк может претендовать на имущество, прописанное в договоре, без судебных разбирательств. Поэтому некоторые банки вводят в договор пункт о дополнительном обеспечении. Например, помимо Промсвязьбанка пункт о допобеспечении прописывают в договорах в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, BSGV, Русском ипотечном банке, Абсолют Банке.
Другие банки надеются на рост цен и Гражданский кодекс, по которому ответственность заемщика не ограничивается предметом залога. Правда, остальное имущество банк может взыскать для погашения долга только по суду. Старший вице-президент Связь-банка Аркадий Комягинский предполагает, что многие банки начнут включать пункт о дополнительном обеспечении по кредиту в договор. Банкир напомнил, что во Франции не так давно был кризис, когда даже многие крупные банки оказались на грани банкротства. Тогда обвалился рынок недвижимости и заемщики прекратили гасить кредиты. Между тем наша статистика тоже показывает неумолимый рост просрочек по ипотеке. Например, в АИЖК объем просрочек выплат платежей по ипотечным кредитам достиг 1,3 млрд рублей.
Быстрый расчет
Но пока отечественных банкиров больше беспокоит другое. Они жалуются, что наше население хотя постепенно и приобщается к ипотечной культуре, но стремится поскорее свести счеты с кредитной организацией. «По оценкам некоторых экспертов, средний срок погашения ипотечных кредитов в Московском регионе составляет пять - семь лет», - говорит Олег Семкичев. И это неудивительно, ведь, по его словам, за 10 лет заемщик выплачивает в виде процентов практически еще одну полную стоимость недвижимости, которую он приобрел в кредит. «Для того чтобы обезопасить себя от таких рисков и компенсировать свои издержки, банки вводят в кредитные договоры мораторий на досрочное погашение, то есть срок, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит. В разных банках период моратория разный - от шести месяцев до двух лет, - говорит Марина Малайчук. - Кроме того, некоторые банки вводят штрафные санкции в случае досрочного погашения кредита, и иногда размер данных санкций заставляет заемщика отказаться от мысли о досрочном погашении».
ЮЛИЯ ЛОКШИНА
Газета
Ипотека повышает ставки
Планы российского правительства сделать ипотеку доступной для россиян под угрозой срыва. До конца года банки могут повысить ставки по ипотеке на 1–2%. Планы российского правительства сделать ипотеку доступной для россиян под угрозой срыва. До конца года банки могут повысить ставки по ипотеке на 1–2%. К этому их подталкивают последствия ипотечного кризиса в США. В этой ситуации правительству придется искать другие способы сделать жилье доступным.
Ставки по ипотеке в России в ближайшее время могут вырасти на 1–2%, заявил во вторник на пресс-конференции «Российская проекция ипотечных проблем в США» заместитель генерального директора по аналитике «Русская ипотечная акцептная компания» Сергей Кадук. С ним согласился председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. О том, что повышение ставок произойдет уже до конца этого года, заявил и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Ряд банков уже сделали это, сообщил он.
При этом не далее как минувшим летом первый вице-премьер Дмитрий Медведев говорил, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7–8%. «Если мы будем следовать в том направлении, которое выбрали, и если будет стабильная макроэкономическая ситуация, то мы к 2010 году сможем выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования. На этот период (до 2010 года) намечено снижение показателей инфляции до 5–6%», – объяснял он реалистичность этих планов.
Планы правительства подкосил ипотечный кризис в США. Спровоцированная им нехватка ликвидности на мировых рынках привела к росту стоимости заимствований для российских банков.В ближайшее время синдицированные кредиты подорожают на 1-2%, высказывают мнение эксперты.
Впрочем, ряд банков заявил «Газете.Ru», что на их деятельности это никак не скажется. «Мы не планируем в ближайшее время ни поднимать ставку по ипотеке, ни менять другие условия нашей ипотечной программы», – сообщил заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов.Влияние кризиса может сказаться на небольших банках, которые испытывают проблемы с ресурсами, считает эксперт.
«Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5–1,5% годовых, уделять больше внимания качеству своих портфелей, – признает Скворцов. – Возможно и увеличение требований к заемщикам по программам «Ипотека без первоначального взноса» или отказ от них как от рискованных продуктов. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка». К этому банки может подтолкнуть и пример США. Там банки практиковали выдачу кредитов необеспеченным заемщикам, что и стало одной из причин ипотечного кризиса.Все это может поставить национальный проект «Доступное и комфортное жилье» под угрозу срыва.
Даже до повышения ставок ипотека не по карману большинству россиян. «Сегодня только 5% сделок по покупке жилья заключается по ипотеке. Такие же объемы были и в 2005-м, и в 2006 году. В прошлом году аналитики ожидали повышения интереса к ипотеке, но существенный рост цен сделал ипотеку менее доступной», – комментировал недавно «Газете.Ru» ситуацию руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. По данным «МИАН-агентство недвижимости» на конец весны 2007 года, ипотеку в Москве могли позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5–3 тыс. на человека.
Если условия ипотеки будут ужесточены, интерес к ней упадет еще больше. Но рассчитывать, что одновременно это приведет к снижению цен на жилье, не приходится.
«Ипотека, конечно, косвенно влияет на спрос на жилье. Но поскольку она мало кому доступна, то повышение ставок на 1–2% ничего не изменит. На цены на жилье это не окажет существенного влияния», – говорит генеральный директор ООО «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.
Так что правительству придется искать новые способы сделать жилье для граждан доступным.
Наталия Еремина
Газета.Ru
Ставки по ипотеке в России в ближайшее время могут вырасти на 1–2%, заявил во вторник на пресс-конференции «Российская проекция ипотечных проблем в США» заместитель генерального директора по аналитике «Русская ипотечная акцептная компания» Сергей Кадук. С ним согласился председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. О том, что повышение ставок произойдет уже до конца этого года, заявил и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Ряд банков уже сделали это, сообщил он.
При этом не далее как минувшим летом первый вице-премьер Дмитрий Медведев говорил, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7–8%. «Если мы будем следовать в том направлении, которое выбрали, и если будет стабильная макроэкономическая ситуация, то мы к 2010 году сможем выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования. На этот период (до 2010 года) намечено снижение показателей инфляции до 5–6%», – объяснял он реалистичность этих планов.
Планы правительства подкосил ипотечный кризис в США. Спровоцированная им нехватка ликвидности на мировых рынках привела к росту стоимости заимствований для российских банков.В ближайшее время синдицированные кредиты подорожают на 1-2%, высказывают мнение эксперты.
Впрочем, ряд банков заявил «Газете.Ru», что на их деятельности это никак не скажется. «Мы не планируем в ближайшее время ни поднимать ставку по ипотеке, ни менять другие условия нашей ипотечной программы», – сообщил заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов.Влияние кризиса может сказаться на небольших банках, которые испытывают проблемы с ресурсами, считает эксперт.
«Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5–1,5% годовых, уделять больше внимания качеству своих портфелей, – признает Скворцов. – Возможно и увеличение требований к заемщикам по программам «Ипотека без первоначального взноса» или отказ от них как от рискованных продуктов. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка». К этому банки может подтолкнуть и пример США. Там банки практиковали выдачу кредитов необеспеченным заемщикам, что и стало одной из причин ипотечного кризиса.Все это может поставить национальный проект «Доступное и комфортное жилье» под угрозу срыва.
Даже до повышения ставок ипотека не по карману большинству россиян. «Сегодня только 5% сделок по покупке жилья заключается по ипотеке. Такие же объемы были и в 2005-м, и в 2006 году. В прошлом году аналитики ожидали повышения интереса к ипотеке, но существенный рост цен сделал ипотеку менее доступной», – комментировал недавно «Газете.Ru» ситуацию руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. По данным «МИАН-агентство недвижимости» на конец весны 2007 года, ипотеку в Москве могли позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5–3 тыс. на человека.
Если условия ипотеки будут ужесточены, интерес к ней упадет еще больше. Но рассчитывать, что одновременно это приведет к снижению цен на жилье, не приходится.
«Ипотека, конечно, косвенно влияет на спрос на жилье. Но поскольку она мало кому доступна, то повышение ставок на 1–2% ничего не изменит. На цены на жилье это не окажет существенного влияния», – говорит генеральный директор ООО «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.
Так что правительству придется искать новые способы сделать жилье для граждан доступным.
Наталия Еремина
Газета.Ru
четверг, 27 сентября 2007 г.
Недвижимость в горах
Лет 20 назад горнолыжный спорт воспринимался как привилегия богачей, вспоминает The Independant. Однако теперь уже многие европейцы привыкли проводить свой зимний отпуск на склонах гор. Стоит добавить, что многие также совершают солидные инвестиции в шале и апартаменты на любимых курортах, куда любят возвращаться снова и снова. Но погода регулярно вмешивается в наши планы. Так в прошлом году горнолыжный сезон был существенно короче из-за отсутствия снега на многих популярных курортах. Это была одна из самых теплых зим в истории Альп.
Так где же приобретать недвижимость с гарантией, что климатические условия не будут мешать активному отдыху? Специалисты утверждают, что территории, расположенные выше отметки 1800 метров над уровнем моря еще долго не будут испытывать недостатка снега. К таким, в частности, относятся курорты Куршевель, Ван Торенс и Заас Фе. Скалистые Горы в США, а именно Юта, Аспен и Джексон Хол, также рассматриваются экспертами как места потенциально выгодных вложений.
NEWSru.com
Цены на недвижимость в регионах растут быстрее, чем в столице
По мнению экспертов, из-за дороговизны стройматериалов и невысоких объемов ввода нового жилья цены на квартиры в российских регионах начинают подтягиваться к столичным, и процесс этот необратим.
В пятницу в Костроме, куда Владимир Путин приезжал для прощания с погибшим губернатором Виктором Шершуновым, исполняющий обязанности главы области Юрий Цикунов пожаловался главе государства, что цены на жилье там стремительно растут. По его подсчетам, за два года они поднялись на 50%, и виновата в этом "нехватка цемента". По мнению экспертов, из-за дороговизны стройматериалов и невысоких объемов ввода нового жилья цены на квартиры в российских регионах начинают подтягиваться к столичным, и процесс этот необратим. Об этом пишут "Новые известия".
Московский рынок недвижимости все еще пребывает в состоянии стагнации. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), индекс стоимости жилья в столице практически не изменился. Уже третью неделю подряд 1 кв. метр жилой площади стоит в среднем 4066 долларов. Да и вообще с начала года никаких резких колебаний аналитики не отмечали. Другое дело регионы. Там процесс безумного подорожания жилья (в Москве он пришелся на 2004–06 годы) начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание так, что поражает воображение и местных жителей, и чиновников. В Костромской области, например, за последние два года стоимость квадратного метра выросла на 50% и составляет 31–37 тысяч рублей. "Для нас это много", – подчеркнул Юрий Цикунов, отметив, что средний уровень зарплат составляет там 9 тысяч рублей на человека. По его словам, причина состоит в том, что ощущается острая нехватка строительных материалов, особенно цемента.
Полностью подтверждают оценки и.о. губернатора и данные департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России (АСР). С января по сентябрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 21,94%, а рост себестоимости строительства – 24,14%, сообщили "НИ" в АСР. При этом стройматериалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50% до 58%. В итоге рост цен на первичном рынке жилья (в среднем по всем регионам России) составил за 9 месяцев 12,2%.
Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье считается Санкт-Петербург. Так, в Северной столице средняя стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке составляет около 70 тыс. руб. При этом, в отличие от "первой столицы", где ценовых колебаний уже давненько не происходит, в Петербурге жилье, по сведениям ИРН, постоянно дорожает на 1–1,5% в месяц. Не намного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один "квадрат" просят уже не менее 65–67 тыс. руб. Далее идут Новосибирск (57, 3 тыс. руб.), Самара (52 тыс.) и Уфа (51,8 тыс.). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45 тыс. за 1 кв. метр), Перми (44, 4 тыс.), Омске (41 тыс.), Кирове (40 тыс.). Но это, как полагают специалисты, явление временное. Например, в Красноярске стоимость жилья с января по сентябрь 2007 года увеличилась на 37%, в Перми – на 32%, а в Омске и Самаре – на 30%. И процесс этот, по мнению аналитиков рынка жилья, необратим. Региональные центры, конечно, не догонят Москву в этом отношении, но подтянутся к ней существенно.
Между тем, по мнению некоторых аналитиков, рост цен в регионах вызван не только подорожанием строительных материалов, но и увеличением объемов ипотечного кредитования. Как рассказала "НИ" вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, в некоторых городах, например в Кемерове, Кирове, Уфе, ипотечное кредитование развивается более быстрыми темпами, чем в столице. "Там около 50% сделок с недвижимостью происходит уже с помощью ипотеки", – сообщила она. Ипотека повышает спрос на квартиры, а вместе с ним повышаются и цены.
Ипотека становится выгоднее аренды
Деньги лучше вкладывать в собственную квартиру, чем в чужую.Увеличение числа ипотечных программ, снижение процентных ставок и общая лояльность банков по отношению к клиентам сделали выплаты по ипотечному кредиту сопоставимыми с арендной платой за «съемные» квартиры московского региона. Возможно, сыграли роль ужесточение налогового надзора за арендодателями московского жилья и постоянный дефицит предложения. Сегодня в базах крупных риэлтерских компаний аренда двухкомнатной квартиры в ближнем Подмосковье начинается примерно от $700, а аналогичное предложение в спальных районах столицы стартует с $900 в месяц.
Конечно, если брать близкое по географическому расположению жилье, то ипотека обойдется несколько дороже аренды. Однако если сравнить ежемесячные ипотечные платежи по кредиту сроком на 25 лет за квартиру в среднем Подмосковье, с арендной ставкой на аналогичную квартиру в ближнем Подмосковье – они окажутся сопоставимы. То же самое можно сказать про ежемесячные ипотечные платежи по кредиту сроком на 15 лет за квартиру в среднем Подмосковье, с арендной ставкой на аналогичную квартиру в спальных районах Москвы.
Для характерного примера среднего Подмосковья возьмем ЖК «Апрелевский», расположенный в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе в г. Апрелевка. Этот жилой комплекс, помимо гуманных цен на квадратные метры, имеет для своих потенциальных покупателей еще два существенных плюса, которые делают его хорошим кандидатом для сравнительного анализа.
Первое – квартиры комплекса можно смело отнести к современному столичному жилью бизнес-класса. Ведь каркас зданий выполнен из сборно-монолитного железобетона, а наружные стены – из кирпича. Также в квартирах, имеются балконы и лоджии. При этом высота потолков в квартирах составляет 2,7 м.
Второе – Киевское шоссе находится в процессе реконструкции: число полос доводится до шести (по три полосы в каждую сторону движения). В итоге, поездка на автомобиле из ЖК «Апрелевский» до центра Москвы займет не более часа. А для пассажиров общественного транспорта, предусмотрены автобусы и маршрутные такси. Кроме того, через Апрелевку проходит Киевская железная дорога, что создает дополнительную альтернативу при выборе средства передвижения. Электричка от Апрелевки до Киевского вокзала следует около 50 минут. То есть Апрелевка по времени, которое надо затратить на дорогу, вполне сопоставима с отдаленными районами Москвы.
Сегодня на квартиры в ЖК «Апрелевский» свободно выдает ипотечные кредиты «МДМ Банк». Выходит, что покупателю не надо тратить время и силы на поиск банка, который одобрит его выбор. Теперь сопоставим месячный платеж по банковскому кредиту, при покупке квартиры в ЖК «Апрелевский» со стоимостью «съема» жилья в Москве и ближнем Подмосковье.
Средняя площадь двухкомнатной квартиры в ЖК «Апрелевский» — 67,7 кв. м, а ее стоимость составляет около $100 тысяч. Если взять кредит, сроком на 15 лет с первоначальным взносом 15%, то равномерный ежемесячный платеж составит около $900, что несколько выше арендной платы за месячную аренду панельной квартиры в ближнем Подмосковье ($700), и сопоставимо начальному уровню предложения в московском сегменте двухкомнатных квартир ($900). Если же увеличить срок кредита до 25 лет, то ежемесячный платеж составит около $700, что аналогично стоимости аренды квартиры в ближнем Подмосковье.
Для статистики попробуем рассчитать и более дорогой вариант. В первой очереди ЖК «Апрелевский», которая будет сдана госкомиссии в конце 2007 года, продаются трехкомнатные квартиры средней площадью 97,5 кв. м., по цене $140 тыс. Если взять аналогичный кредит (срок – 15 лет, первоначальный взнос – 15%) то покупателю надо будет выплачивать банку примерно $1250 ежемесячно. Учитывая, что минимальная арендная ставка столичных трехкомнатных квартир начинается от $1150 – размеры ежемесячных выплат по ипотеке и аренде вполне сопоставимы. Для кредита со сроком погашения до 25 лет – ежемесячный платеж составит $1000, что сравнимо с начальными арендными ставками квартир в ближайшем Подмосковье и ниже столичных предложений.
Конечно, в случае оформления ипотечного кредита надо будет вносить первоначальный взнос, и нести дополнительные расходы (страховка, комиссия), однако на финише человека будет ждать своя собственная квартира, а не воздух в кармане. К тому же отношения с арендатором всегда неоднозначны и могут прекратиться в любой момент по самым неожиданным причинам. А у ипотечного заемщика сразу появляется своя (пусть и заложенная) собственность, которую можно и отремонтировать и обустроить на свой вкус.
И, наконец, еще один аргумент «за»: цены на апрелевский квадратный метр наверняка подрастут сразу после того, как весь комплекс будет достроен. И могут подрасти еще, когда район обживется и обрастет дополнительной инфраструктурой. Так что лучше брать ипотечный кредит именно сегодня — потом он обойдется дороже. Более подробную информацию можно получить на официальном сайте ЖК «Апрелевский».
Статья подготовлена аналитическим центром www.irn.ru
Московский Комсомолец 24.9.2007
Конечно, если брать близкое по географическому расположению жилье, то ипотека обойдется несколько дороже аренды. Однако если сравнить ежемесячные ипотечные платежи по кредиту сроком на 25 лет за квартиру в среднем Подмосковье, с арендной ставкой на аналогичную квартиру в ближнем Подмосковье – они окажутся сопоставимы. То же самое можно сказать про ежемесячные ипотечные платежи по кредиту сроком на 15 лет за квартиру в среднем Подмосковье, с арендной ставкой на аналогичную квартиру в спальных районах Москвы.
Для характерного примера среднего Подмосковья возьмем ЖК «Апрелевский», расположенный в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе в г. Апрелевка. Этот жилой комплекс, помимо гуманных цен на квадратные метры, имеет для своих потенциальных покупателей еще два существенных плюса, которые делают его хорошим кандидатом для сравнительного анализа.
Первое – квартиры комплекса можно смело отнести к современному столичному жилью бизнес-класса. Ведь каркас зданий выполнен из сборно-монолитного железобетона, а наружные стены – из кирпича. Также в квартирах, имеются балконы и лоджии. При этом высота потолков в квартирах составляет 2,7 м.
Второе – Киевское шоссе находится в процессе реконструкции: число полос доводится до шести (по три полосы в каждую сторону движения). В итоге, поездка на автомобиле из ЖК «Апрелевский» до центра Москвы займет не более часа. А для пассажиров общественного транспорта, предусмотрены автобусы и маршрутные такси. Кроме того, через Апрелевку проходит Киевская железная дорога, что создает дополнительную альтернативу при выборе средства передвижения. Электричка от Апрелевки до Киевского вокзала следует около 50 минут. То есть Апрелевка по времени, которое надо затратить на дорогу, вполне сопоставима с отдаленными районами Москвы.
Сегодня на квартиры в ЖК «Апрелевский» свободно выдает ипотечные кредиты «МДМ Банк». Выходит, что покупателю не надо тратить время и силы на поиск банка, который одобрит его выбор. Теперь сопоставим месячный платеж по банковскому кредиту, при покупке квартиры в ЖК «Апрелевский» со стоимостью «съема» жилья в Москве и ближнем Подмосковье.
Средняя площадь двухкомнатной квартиры в ЖК «Апрелевский» — 67,7 кв. м, а ее стоимость составляет около $100 тысяч. Если взять кредит, сроком на 15 лет с первоначальным взносом 15%, то равномерный ежемесячный платеж составит около $900, что несколько выше арендной платы за месячную аренду панельной квартиры в ближнем Подмосковье ($700), и сопоставимо начальному уровню предложения в московском сегменте двухкомнатных квартир ($900). Если же увеличить срок кредита до 25 лет, то ежемесячный платеж составит около $700, что аналогично стоимости аренды квартиры в ближнем Подмосковье.
Для статистики попробуем рассчитать и более дорогой вариант. В первой очереди ЖК «Апрелевский», которая будет сдана госкомиссии в конце 2007 года, продаются трехкомнатные квартиры средней площадью 97,5 кв. м., по цене $140 тыс. Если взять аналогичный кредит (срок – 15 лет, первоначальный взнос – 15%) то покупателю надо будет выплачивать банку примерно $1250 ежемесячно. Учитывая, что минимальная арендная ставка столичных трехкомнатных квартир начинается от $1150 – размеры ежемесячных выплат по ипотеке и аренде вполне сопоставимы. Для кредита со сроком погашения до 25 лет – ежемесячный платеж составит $1000, что сравнимо с начальными арендными ставками квартир в ближайшем Подмосковье и ниже столичных предложений.
Конечно, в случае оформления ипотечного кредита надо будет вносить первоначальный взнос, и нести дополнительные расходы (страховка, комиссия), однако на финише человека будет ждать своя собственная квартира, а не воздух в кармане. К тому же отношения с арендатором всегда неоднозначны и могут прекратиться в любой момент по самым неожиданным причинам. А у ипотечного заемщика сразу появляется своя (пусть и заложенная) собственность, которую можно и отремонтировать и обустроить на свой вкус.
И, наконец, еще один аргумент «за»: цены на апрелевский квадратный метр наверняка подрастут сразу после того, как весь комплекс будет достроен. И могут подрасти еще, когда район обживется и обрастет дополнительной инфраструктурой. Так что лучше брать ипотечный кредит именно сегодня — потом он обойдется дороже. Более подробную информацию можно получить на официальном сайте ЖК «Апрелевский».
Статья подготовлена аналитическим центром www.irn.ru
Московский Комсомолец 24.9.2007
Квартира для лейтенанта (ипотека для военных)
Военная ипотека претерпит изменения. Обнародованы первые результаты эксперимента в рамках накопительно-ипотечной системы обеспечения военнослужащих жильем: 218 участников эксперимента (по условиям ипотеки это молодые офицеры) приобрели квартиры. Об этом рассказал начальник Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ФУ НИС) Минобороны генерал-майор Александр Рыльский.
География покупок -- от Калининграда до Хабаровска. Треть военнослужащих приобрела квартиры не по месту службы, а в других городах, ведь участниками военной ипотеки может быть офицер вне зависимости, нуждается он в жилье или нет. Более того, даже имеющий ипотечную квартиру лейтенант не исключается из списков нуждающихся в служебном жилье. Правда, исходя из объема выделяемых средств, участники эксперимента были вынуждены приобретать более дешевое жилье на вторичном рынке. Из 218 квартир только 14 приобретены на первичном.
Закон о накопительно-ипотечной системе приобретения жилья военнослужащими вступил в действие 1 января 2005 года. Суть его такова: государство перечисляет на именной счет участника военной ипотеки средства, которые либо накапливаются там и используются военнослужащим на покупку квартиры в удобное для него время, либо идут на оплату ипотечного кредита, на который жилье уже приобретено.
При этом участниками ипотеки могут быть только военнослужащие, заключившие с Минобороны и другими силовыми структурами контракт на прохождение службы не раньше января 2005 года. Иными словами, сейчас это лейтенанты и старшие лейтенанты.
С начала 2005 года Минобороны приступило к передаче средств военнослужащих, выделяемых из бюджета, в доверительное управление выигравшим тендер компаниям, готовило подзаконные нормативные акты. А в феврале этого года стартовал эксперимент, который призван выявить слабые стороны закона.
Первые результаты эксперимента в Минобороны оценивают как в целом положительные. Однако за полгода, что длится эксперимент, выявилось немало «белых пятен» в действующем законодательстве. Исправлению ошибок было посвящено совещание, прошедшее в военном ведомстве. Поправками в законодательство, предложенными его участниками, предполагается расширить права военнослужащих по использованию ипотечных средств, а именно разрешить вкладывать их в жилье уже на стадии строительства, что позволит снизить цену будущей квартиры.
Кроме того, управляющие компании, работающие на рынке ипотеки, для получения более высокого дохода должны получить права инвестировать ипотечные средства в большее количество финансовых инструментов, например, по предложению Федеральной службы по финансовым рынкам, в акции. (Управляющие компании уже получили доход в объеме 134 млн руб., который распределен по счетам военнослужащих.)
Решено также расширить перечень категорий военнослужащих, участвующих в ипотеке. Речь идет прежде всего о военнослужащих ФСБ и СВР. Это, как правило, выпускники гражданских общеобразовательных учреждений, которые получили первое воинское звание при поступлении на службу в свои «спецорганизации». В список внесены также контрактники, выпускники курсов по подготовке младших офицеров и те, кто первичное офицерское звание получает еще в процессе учебы (например, слушатели Академии ФСБ, Военно-медицинской академии).
При использовании накоплений теперь будет учитываться льготное исчисление срока службы -- у летчиков, подводников, военнослужащих, прошедших горячие точки. Обычно они получают право на пенсию, не имея даже 20 лет выслуги. По нынешнему закону военные этой категории, увольняясь так рано, должны были оставшиеся до «нормальной» пенсии годы сами погашать кредит. Так же, как и те, кто уволился из рядов Вооруженных сил по болезни. Теперь эти люди станут полноправными участниками военной ипотеки.
Еще одно предполагаемое нововведение коснется порядка оформления ипотечных документов: риэлторские услуги, оформление кредита, услуги оценочной организации, страховой компании при оформлении квартиры военнослужащий будет оплачивать не из личных средств, а за счет целевого жилищного займа.
Президент поручил внести изменения в закон о накопительно-ипотечной системе приобретения жилья военнослужащими на осенней сессии Госдумы. Законопроект уже согласован со всеми силовыми структурами и находится в Минюсте. Скоро он должен быть внесен в правительство.
Впрочем, далеко не все довольны накопительно-ипотечной системой для военных. К генералу Рыльскому приходят старшие офицеры и говорят: мы прослужили десятилетия, квартиры не имеем, а вот вчерашний выпускник военного училища уже владеет собственными квадратными метрами, которые он может даже сдавать. Действительно, получается, что сегодня лейтенант, купивший жилье по военной ипотеке, вполне может сдать свою квартиру, в том числе, например, бесквартирному полковнику.
В накопительно-ипотечной системе (НИС) сегодня участвует более 47 тыс. военнослужащих. На их именных счетах учтено около 4 млрд руб. В бюджете на 2008--2010 годы на финансирование НИС выделено 34,2 млрд руб. Размеры накопительного взноса одного участника на этот год -- 82,2 тыс. руб. (из расчета стоимости квадратного метра 26,1 тыс. руб.), на 2008 год -- 89,9 тыс. руб. (28,3 тыс. руб. за метр), на 2009-й -- 96,3 тыс. руб. (30,3 тыс. руб. за метр), в 2010-м -- 102,8 тыс. руб. (32,4 тыс. руб. за метр). Эти взносы не учитывают географии. Условия выделения средств для всех военнослужащих одинаковы, независимо от разной стоимости жилья по регионам.
Николай ПОРОСКОВ
Время новостей 25.9.2007
География покупок -- от Калининграда до Хабаровска. Треть военнослужащих приобрела квартиры не по месту службы, а в других городах, ведь участниками военной ипотеки может быть офицер вне зависимости, нуждается он в жилье или нет. Более того, даже имеющий ипотечную квартиру лейтенант не исключается из списков нуждающихся в служебном жилье. Правда, исходя из объема выделяемых средств, участники эксперимента были вынуждены приобретать более дешевое жилье на вторичном рынке. Из 218 квартир только 14 приобретены на первичном.
Закон о накопительно-ипотечной системе приобретения жилья военнослужащими вступил в действие 1 января 2005 года. Суть его такова: государство перечисляет на именной счет участника военной ипотеки средства, которые либо накапливаются там и используются военнослужащим на покупку квартиры в удобное для него время, либо идут на оплату ипотечного кредита, на который жилье уже приобретено.
При этом участниками ипотеки могут быть только военнослужащие, заключившие с Минобороны и другими силовыми структурами контракт на прохождение службы не раньше января 2005 года. Иными словами, сейчас это лейтенанты и старшие лейтенанты.
С начала 2005 года Минобороны приступило к передаче средств военнослужащих, выделяемых из бюджета, в доверительное управление выигравшим тендер компаниям, готовило подзаконные нормативные акты. А в феврале этого года стартовал эксперимент, который призван выявить слабые стороны закона.
Первые результаты эксперимента в Минобороны оценивают как в целом положительные. Однако за полгода, что длится эксперимент, выявилось немало «белых пятен» в действующем законодательстве. Исправлению ошибок было посвящено совещание, прошедшее в военном ведомстве. Поправками в законодательство, предложенными его участниками, предполагается расширить права военнослужащих по использованию ипотечных средств, а именно разрешить вкладывать их в жилье уже на стадии строительства, что позволит снизить цену будущей квартиры.
Кроме того, управляющие компании, работающие на рынке ипотеки, для получения более высокого дохода должны получить права инвестировать ипотечные средства в большее количество финансовых инструментов, например, по предложению Федеральной службы по финансовым рынкам, в акции. (Управляющие компании уже получили доход в объеме 134 млн руб., который распределен по счетам военнослужащих.)
Решено также расширить перечень категорий военнослужащих, участвующих в ипотеке. Речь идет прежде всего о военнослужащих ФСБ и СВР. Это, как правило, выпускники гражданских общеобразовательных учреждений, которые получили первое воинское звание при поступлении на службу в свои «спецорганизации». В список внесены также контрактники, выпускники курсов по подготовке младших офицеров и те, кто первичное офицерское звание получает еще в процессе учебы (например, слушатели Академии ФСБ, Военно-медицинской академии).
При использовании накоплений теперь будет учитываться льготное исчисление срока службы -- у летчиков, подводников, военнослужащих, прошедших горячие точки. Обычно они получают право на пенсию, не имея даже 20 лет выслуги. По нынешнему закону военные этой категории, увольняясь так рано, должны были оставшиеся до «нормальной» пенсии годы сами погашать кредит. Так же, как и те, кто уволился из рядов Вооруженных сил по болезни. Теперь эти люди станут полноправными участниками военной ипотеки.
Еще одно предполагаемое нововведение коснется порядка оформления ипотечных документов: риэлторские услуги, оформление кредита, услуги оценочной организации, страховой компании при оформлении квартиры военнослужащий будет оплачивать не из личных средств, а за счет целевого жилищного займа.
Президент поручил внести изменения в закон о накопительно-ипотечной системе приобретения жилья военнослужащими на осенней сессии Госдумы. Законопроект уже согласован со всеми силовыми структурами и находится в Минюсте. Скоро он должен быть внесен в правительство.
Впрочем, далеко не все довольны накопительно-ипотечной системой для военных. К генералу Рыльскому приходят старшие офицеры и говорят: мы прослужили десятилетия, квартиры не имеем, а вот вчерашний выпускник военного училища уже владеет собственными квадратными метрами, которые он может даже сдавать. Действительно, получается, что сегодня лейтенант, купивший жилье по военной ипотеке, вполне может сдать свою квартиру, в том числе, например, бесквартирному полковнику.
В накопительно-ипотечной системе (НИС) сегодня участвует более 47 тыс. военнослужащих. На их именных счетах учтено около 4 млрд руб. В бюджете на 2008--2010 годы на финансирование НИС выделено 34,2 млрд руб. Размеры накопительного взноса одного участника на этот год -- 82,2 тыс. руб. (из расчета стоимости квадратного метра 26,1 тыс. руб.), на 2008 год -- 89,9 тыс. руб. (28,3 тыс. руб. за метр), на 2009-й -- 96,3 тыс. руб. (30,3 тыс. руб. за метр), в 2010-м -- 102,8 тыс. руб. (32,4 тыс. руб. за метр). Эти взносы не учитывают географии. Условия выделения средств для всех военнослужащих одинаковы, независимо от разной стоимости жилья по регионам.
Николай ПОРОСКОВ
Время новостей 25.9.2007
вторник, 25 сентября 2007 г.
Ипотечный бизнес-план
Вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако лучше не рассчитывать на то, что эти инвестиции принесут сумасшедшие дивиденды.Когда приводят аргументы, подтверждающие выгодность ипотеки, часто говорят о постоянном росте цен на жилье. Мол, Вы сегодня получаете квартиру по одним ценам, а платите потом, тогда, когда стоимость квадратного метра будет уже совершенно иная. Мы решили проверить это утверждение и посчитать, действительно ли это так.
Предположим, что жилье в Москве в ближайшие три года будет продолжать расти в цене. В последние 8 месяцев (с октября 2005 по май 2006 года) московская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет - слишком оптимистично для инвестора, и такой прогноз скорее невероятен. Лучше исходить из умеренного (по нынешним временам), но стабильного роста цен на 15% в год. Такой рост характерен для большинства европейских стран. Надеяться на то, что однокомнатная квартира, приличная, но скорее на окраине столицы будет через три года стоить 330 тысяч долларов, а именно такова была бы ее цена при росте уже в 30% в год - на наш взгляд, несколько рискованно.
Предположим, у Вас есть в распоряжение 60 тысяч долларов, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость. Тогда у Вас, как у инвестора в недвижимость есть две принципиально разные возможные стратегии: Купить квартиру с использованием ипотечного кредита или вложить имеющиеся 60 тысяч долларов в недвижимость, которую Вы можете себе позволить на данном этапе.
Взять ипотечный кредит
Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую «однушку» в Москве можно купить за 200 тыс. долларов. Это будет не элитная квартира, но в вполне престижном районе, в хорошем доме, с хорошей планировкой и ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в валюте под 11% годовых. Кредит будем брать на 3 года - это оптимальный срок со всех точек зрения. Если его увеличивать, то теряется смысл всего затеянного нами предприятия - слишком долгосрочная инвестиция, если снижать, то удельный вес всевозможных дополнительных платежей будет слишком высок в структуре расходов.
Если мы пойдем по первому варианту, и приобретем квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, то при 15% росте цен на жилье в год, через три года она будет стоить уже 304 тысячи долларов.
Кроме того, квартиру можно сдавать внаем. Будем считать, что банк или не ставится в курс дела и не знает, что квартира, находящаяся у него в залоге, сдается в аренду, или разрешает это делать. В жизни бывает всякое, при сдаче жилья потери неизбежны. Ни одно, так другое - поэтому мы будем закладываться на сумму $800 в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом роста цен и на аренду жилья, который должен произойти, если все вокруг будет дорожать.
Пока все идеально, и мы уже почти миллионеры, но помимо доходов в нашем предприятии буду еще и расходы.
Во-первых, конечно, это выплаты по кредиту. Рассчитать их Вы можете самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
Как мы уже договорились, при первоначальном взносе 30% кредит на три года мы получим под 11% годовых. В таком случае, ежемесячные выплаты составят почти $4.700. Но наша квартира сдается за $800 в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать $3.900 из своего кармана. За три года в общей сложности придется выложить $140.400.
Помимо всего прочего нам предстоят расходы, связанные со страхованием предмета залога. Они составят ориентировочно $4.600. Расходы на получение кредита - $2.100 (будем считать, что мы уложимся в 1.5%). Расходы на риэлтора, но не стоит забывать, что сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз - при покупке, второй раз при продаже. Таким образом, удельные расходы на риэлтора, из расчета 6% от суммы кредита, составят $12.000 при покупке жилья и $18.200 при продаже (очевидно, что если жилье будет расти в цене, то при повторной сделке расходы на риэлтора буду выше). Итого дополнительные расходы составят $36.900. Причем, для некоторого упрощения наших подсчетов мы их будем считать отдельно, не уточняя в какой именно момент времени они нам предстоят.
Вложить в недвижимость имеющиеся 60 тысяч долларов
Здесь выбирать не приходится. За 60 тысяч сегодня можно позволить себе только квартиру в Московской области. Наиболее оптимальный вариант для инвестиции в данном случае будет однокомнатная квартира в современном доме в ближайшем Подмосковье. В связи с достаточно высоким риском, инвестиции в долевое строительство нами рассматриваться не будут.
Купленную квартиру можно относительно легко сдать за $300 в месяц. Плюс ежемесячно мы вместо того, чтобы гасить задолженность по кредиту банку, можем откладывать $3.900 (разница между ежемесячным платежом по кредиту и доходом от аренды «ипотечной» квартиры). Таким образом, каждый месяц мы сможем вносить на счет в банке $4.200. Такой способ вложения денег позволит нам к 17 месяцу накопить на вторую однокомнатную квартиру в Подмосковье, которая к тому моменту будет стоить уже $72.750. После ее покупки у нас еще останется $2750. Оставшееся время, то есть 19 месяцев мы сможем откладывать уже $4.500, так как будем сдавать и вторую квартиру и с учетом процентов по депозиту по истечении 3-х лет накопим $94.000. Плюс к данному моменту у нас будет две квартиры стоимостью $91.250 каждая. Итого мы будем иметь $276.500.
При данном варианте инвестирования нашими дополнительными расходами будут только услуги риэлторов. К ним нам придется прибегнуть четырежды. В общей сложности затраты на посреднические услуги из расчета 6% за каждую сделку составят $18.900.
Итого
Вложив сегодня в дело $60.000, и ежемесячно в течение 3-х лет докладывая $3.900, в итоге мы получим:
Если возьмем ипотечный кредит, то наш доход составит: $267.100 ($304.000 - $36.900). Таким образом, за три года прибыль получится $66.700 ($267.100 - $60.000 - $140.400)
Если будем вкладывать в недвижимость, но не брать ипотечный кредит, то наш доход составит: $257.600 ($276.500 - $18.900). Таким образом, за три года прибыль получится $57.200 ($257.600 - $60.000 - $140.400)
Если же мы будем использовать исключительно банковский депозит, то прибыль за 3 года составит примерно $34.900. Расчеты по банковскому депозиту мы опустим, скажем лишь, что годовую процентную ставку мы взяли 8.5%, а процентную ставку для той суммы, которая накапливается и складывается из ежемесячных поступлений 4% годовых* (точно такие же процентные ставки по банковским депозитам нами были применены при варианте инвестирования в недвижимость без ипотечного кредита).
* Примерно такая ставка в среднем получится, если в течение года регулярно раз в месяц одинаковыми суммами пополнять счет и использовать вклад с ежедневным расчетом дохода и со ставкой 7.5% в год.В результате, мы должны согласится с рядом экспертов и СМИ, в той части, что вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции выгодны необычайно, и приносят сумасшедшие дивиденды.
При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных нами условий. Другими словами, есть очень много «если». Всевозможные форс-мажорные обстоятельства мы в расчет даже не берем. Они могут произойти всегда.
Если недвижимость будет расти в цене не на 15% в год, а на 20%, или больше. Если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок (Вы помните, мы закладывались на них), то есть квартира не будет простаивать практически ни дня, жильцы не оставят неоплаченные счета за междугородные переговоры и не сбегут, что-нибудь испортив или сломав. Если вырастет стоимость аренды. Если риэлторы в конкурентной борьбе снизят комиссию за совершение сделок. Если через три года мы решим не «уходить в деньг»", а еще некоторое время «останемся в недвижимости» и продолжим ее эксплуатацию при продолжившемся росте цен. То все эти факторы сделают любые инвестиции в жилье еще более привлекательными.
Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и впредь (а тогда, скорее всего, снизятся и ставки по депозитам). Если будет отменено обязательно страхование жизни при ипотечных сделках (недавно правительство РФ одобрило соответствующие поправки в законодательство). То эти факторы сделают более выгодными инвестиции в недвижимость именно с привлечением ипотечного кредита.
Если жилье будет расти в цене не равномерно, а скачкообразно, то есть в первый год рынок вырастет на 50%, а затем стагнирует, то вложения в жилье с использованием ипотеки выиграет по сравнению с чистым вложением в недвижимость. Если рывок произойдет, наоборот, в конце инвестиционного срока, то более привлекательным окажется «безипотечный» тип вложения.
Наконец, если жилье будет расти медленнее нашего «прогноза», то уже при росте цен на 11.5% в год вложение в жилье по предложенной нами ипотечной схеме станет менее выгодным, нежели обычный депозит. Аналогичное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость произойдет, если резко возрастут налоги на жилье, и их придется платить.Факторов, которые могут склонить чашу весов в ту, или иную сторону может быть еще достаточно много, но большинство из них их, все же, говорит в пользу инвестиций в недвижимость, против других видов вложений. Мы специально предложили Вам достаточно «скромный» бизнес план. Действительно, можно заработать и больше, но рассчитывать лучше на минимум, чтобы не разочароваться в последствие.
Квадрум. Журнал
Предположим, что жилье в Москве в ближайшие три года будет продолжать расти в цене. В последние 8 месяцев (с октября 2005 по май 2006 года) московская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет - слишком оптимистично для инвестора, и такой прогноз скорее невероятен. Лучше исходить из умеренного (по нынешним временам), но стабильного роста цен на 15% в год. Такой рост характерен для большинства европейских стран. Надеяться на то, что однокомнатная квартира, приличная, но скорее на окраине столицы будет через три года стоить 330 тысяч долларов, а именно такова была бы ее цена при росте уже в 30% в год - на наш взгляд, несколько рискованно.
Предположим, у Вас есть в распоряжение 60 тысяч долларов, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость. Тогда у Вас, как у инвестора в недвижимость есть две принципиально разные возможные стратегии: Купить квартиру с использованием ипотечного кредита или вложить имеющиеся 60 тысяч долларов в недвижимость, которую Вы можете себе позволить на данном этапе.
Взять ипотечный кредит
Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую «однушку» в Москве можно купить за 200 тыс. долларов. Это будет не элитная квартира, но в вполне престижном районе, в хорошем доме, с хорошей планировкой и ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в валюте под 11% годовых. Кредит будем брать на 3 года - это оптимальный срок со всех точек зрения. Если его увеличивать, то теряется смысл всего затеянного нами предприятия - слишком долгосрочная инвестиция, если снижать, то удельный вес всевозможных дополнительных платежей будет слишком высок в структуре расходов.
Если мы пойдем по первому варианту, и приобретем квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, то при 15% росте цен на жилье в год, через три года она будет стоить уже 304 тысячи долларов.
Кроме того, квартиру можно сдавать внаем. Будем считать, что банк или не ставится в курс дела и не знает, что квартира, находящаяся у него в залоге, сдается в аренду, или разрешает это делать. В жизни бывает всякое, при сдаче жилья потери неизбежны. Ни одно, так другое - поэтому мы будем закладываться на сумму $800 в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом роста цен и на аренду жилья, который должен произойти, если все вокруг будет дорожать.
Пока все идеально, и мы уже почти миллионеры, но помимо доходов в нашем предприятии буду еще и расходы.
Во-первых, конечно, это выплаты по кредиту. Рассчитать их Вы можете самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
Как мы уже договорились, при первоначальном взносе 30% кредит на три года мы получим под 11% годовых. В таком случае, ежемесячные выплаты составят почти $4.700. Но наша квартира сдается за $800 в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать $3.900 из своего кармана. За три года в общей сложности придется выложить $140.400.
Помимо всего прочего нам предстоят расходы, связанные со страхованием предмета залога. Они составят ориентировочно $4.600. Расходы на получение кредита - $2.100 (будем считать, что мы уложимся в 1.5%). Расходы на риэлтора, но не стоит забывать, что сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз - при покупке, второй раз при продаже. Таким образом, удельные расходы на риэлтора, из расчета 6% от суммы кредита, составят $12.000 при покупке жилья и $18.200 при продаже (очевидно, что если жилье будет расти в цене, то при повторной сделке расходы на риэлтора буду выше). Итого дополнительные расходы составят $36.900. Причем, для некоторого упрощения наших подсчетов мы их будем считать отдельно, не уточняя в какой именно момент времени они нам предстоят.
Вложить в недвижимость имеющиеся 60 тысяч долларов
Здесь выбирать не приходится. За 60 тысяч сегодня можно позволить себе только квартиру в Московской области. Наиболее оптимальный вариант для инвестиции в данном случае будет однокомнатная квартира в современном доме в ближайшем Подмосковье. В связи с достаточно высоким риском, инвестиции в долевое строительство нами рассматриваться не будут.
Купленную квартиру можно относительно легко сдать за $300 в месяц. Плюс ежемесячно мы вместо того, чтобы гасить задолженность по кредиту банку, можем откладывать $3.900 (разница между ежемесячным платежом по кредиту и доходом от аренды «ипотечной» квартиры). Таким образом, каждый месяц мы сможем вносить на счет в банке $4.200. Такой способ вложения денег позволит нам к 17 месяцу накопить на вторую однокомнатную квартиру в Подмосковье, которая к тому моменту будет стоить уже $72.750. После ее покупки у нас еще останется $2750. Оставшееся время, то есть 19 месяцев мы сможем откладывать уже $4.500, так как будем сдавать и вторую квартиру и с учетом процентов по депозиту по истечении 3-х лет накопим $94.000. Плюс к данному моменту у нас будет две квартиры стоимостью $91.250 каждая. Итого мы будем иметь $276.500.
При данном варианте инвестирования нашими дополнительными расходами будут только услуги риэлторов. К ним нам придется прибегнуть четырежды. В общей сложности затраты на посреднические услуги из расчета 6% за каждую сделку составят $18.900.
Итого
Вложив сегодня в дело $60.000, и ежемесячно в течение 3-х лет докладывая $3.900, в итоге мы получим:
Если возьмем ипотечный кредит, то наш доход составит: $267.100 ($304.000 - $36.900). Таким образом, за три года прибыль получится $66.700 ($267.100 - $60.000 - $140.400)
Если будем вкладывать в недвижимость, но не брать ипотечный кредит, то наш доход составит: $257.600 ($276.500 - $18.900). Таким образом, за три года прибыль получится $57.200 ($257.600 - $60.000 - $140.400)
Если же мы будем использовать исключительно банковский депозит, то прибыль за 3 года составит примерно $34.900. Расчеты по банковскому депозиту мы опустим, скажем лишь, что годовую процентную ставку мы взяли 8.5%, а процентную ставку для той суммы, которая накапливается и складывается из ежемесячных поступлений 4% годовых* (точно такие же процентные ставки по банковским депозитам нами были применены при варианте инвестирования в недвижимость без ипотечного кредита).
* Примерно такая ставка в среднем получится, если в течение года регулярно раз в месяц одинаковыми суммами пополнять счет и использовать вклад с ежедневным расчетом дохода и со ставкой 7.5% в год.В результате, мы должны согласится с рядом экспертов и СМИ, в той части, что вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции выгодны необычайно, и приносят сумасшедшие дивиденды.
При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных нами условий. Другими словами, есть очень много «если». Всевозможные форс-мажорные обстоятельства мы в расчет даже не берем. Они могут произойти всегда.
Если недвижимость будет расти в цене не на 15% в год, а на 20%, или больше. Если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок (Вы помните, мы закладывались на них), то есть квартира не будет простаивать практически ни дня, жильцы не оставят неоплаченные счета за междугородные переговоры и не сбегут, что-нибудь испортив или сломав. Если вырастет стоимость аренды. Если риэлторы в конкурентной борьбе снизят комиссию за совершение сделок. Если через три года мы решим не «уходить в деньг»", а еще некоторое время «останемся в недвижимости» и продолжим ее эксплуатацию при продолжившемся росте цен. То все эти факторы сделают любые инвестиции в жилье еще более привлекательными.
Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и впредь (а тогда, скорее всего, снизятся и ставки по депозитам). Если будет отменено обязательно страхование жизни при ипотечных сделках (недавно правительство РФ одобрило соответствующие поправки в законодательство). То эти факторы сделают более выгодными инвестиции в недвижимость именно с привлечением ипотечного кредита.
Если жилье будет расти в цене не равномерно, а скачкообразно, то есть в первый год рынок вырастет на 50%, а затем стагнирует, то вложения в жилье с использованием ипотеки выиграет по сравнению с чистым вложением в недвижимость. Если рывок произойдет, наоборот, в конце инвестиционного срока, то более привлекательным окажется «безипотечный» тип вложения.
Наконец, если жилье будет расти медленнее нашего «прогноза», то уже при росте цен на 11.5% в год вложение в жилье по предложенной нами ипотечной схеме станет менее выгодным, нежели обычный депозит. Аналогичное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость произойдет, если резко возрастут налоги на жилье, и их придется платить.Факторов, которые могут склонить чашу весов в ту, или иную сторону может быть еще достаточно много, но большинство из них их, все же, говорит в пользу инвестиций в недвижимость, против других видов вложений. Мы специально предложили Вам достаточно «скромный» бизнес план. Действительно, можно заработать и больше, но рассчитывать лучше на минимум, чтобы не разочароваться в последствие.
Квадрум. Журнал
Получение ипотеки для молодой семьи
Особенности ипотеки для молодых
Проблема жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким "молодежным" кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодежи банковские продукты.
Выбор есть
В настоящее время ипотечное кредитование для молодых только набирает силу, и банки внимательно относятся к этой нише. На рынок ипотечного кредитования приходят новые игроки, развиваются и меняются банковские продукты для молодых. Среди всего множества кредитов, можно выделить несколько банковских продуктов, разработанных с учетом потребностей молодых. Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. "Существенным плюсом здесь будет то, что, если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный - всего 10%, - объясняет директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев. - Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования". Во-вторых, существуют продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, но не менее $4000. Причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. "Если говорить о доступности таких кредитов, то, имея заработок в $500, вполне можно накопить на первоначальный взнос, который обычно от $4000 (если мы говорим о квартире, стоимостью в $40 000), - говорит Алексей Кошелев. - Важная отличительная черта таких программ в банках то, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, по различным программам от 10 до 25 лет". Немаловажный плюс всех таких ипотечный кредитов в том, что может приниматься во внимание доход родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодежи, как правило, в возрасте 45-50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая чаду купить собственное жилье.
Ложка дегтя
Несмотря на то, что с каждым годом кредиты становятся все доступнее, и смягчаются их условия, определенные факторы, тормозящие развитие ипотечного кредитования для молодых все еще остаются. Это те проблемы, с которыми сталкиваются многие желающие получить ипотечный кредит. Не секрет, что многие компании выплачивают своим сотрудникам зарплаты в конвертах, но это чаще всего и становится камнем преткновения при обращении за кредитом. С одной стороны, деньги есть, но с другой - официального подтверждения достаточной заработной платы нет, а банкам необходим стабильный официальный доход заемщика. "В некоторых случаях банк может запросить подтверждение работодателя по "серой" заработной плате, - говорит Алексей Кошелев. - Но по вполне понятным причинам очень немногие компании согласятся предоставить такие документы". Трудности могут возникнуть также у тех, кто, например, приехал учиться в Санкт-Петербург из других регионов и городов. "Приведу пример, многие студенты и молодые специалисты приезжают в города из других регионов, они учатся и стремятся найти хорошую работу на новом месте, - поясняет директор департамента ипотечного кредитования Алексей Кошелев. - Но, к сожалению, при обращении за кредитом, банк уже не сможет учитывать доходы родителей, живущих и работающих в другом городе. Такое "отсечение" доходов родителей также снижает возможность получения кредита".
Ставки будут ниже
Эксперты и участники рынка говорят о том, что в будущем ставки по ипотеке будут закономерно снижаться. "Несмотря на "молодость" рынка ипотеки, безусловно, можно сказать, что он будет развиваться быстрыми темпами, рука об руку с развитием рынка недвижимости, - добавляет Алексей Кошелев. - Ставки определенно будут уменьшаться. Согласно прогнозам АИЖК Санкт-Петербурга, процентные ставки по кредитам на 2006 год снизятся до 11-12%". А если верить прогнозам по экономическому развитию в целом, то к 2010 году ставка в рублях по ипотечным кредитам составит 8%. А пока этого не произошло, молодежи надо надеяться на собственную амбициозность или поддержку родителей.
Начальник департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев.
Источник статьи: http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/ipoteka-dlya-molodoi-semji.html
Проблема жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким "молодежным" кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодежи банковские продукты.
Выбор есть
В настоящее время ипотечное кредитование для молодых только набирает силу, и банки внимательно относятся к этой нише. На рынок ипотечного кредитования приходят новые игроки, развиваются и меняются банковские продукты для молодых. Среди всего множества кредитов, можно выделить несколько банковских продуктов, разработанных с учетом потребностей молодых. Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. "Существенным плюсом здесь будет то, что, если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный - всего 10%, - объясняет директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев. - Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования". Во-вторых, существуют продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, но не менее $4000. Причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. "Если говорить о доступности таких кредитов, то, имея заработок в $500, вполне можно накопить на первоначальный взнос, который обычно от $4000 (если мы говорим о квартире, стоимостью в $40 000), - говорит Алексей Кошелев. - Важная отличительная черта таких программ в банках то, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, по различным программам от 10 до 25 лет". Немаловажный плюс всех таких ипотечный кредитов в том, что может приниматься во внимание доход родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодежи, как правило, в возрасте 45-50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая чаду купить собственное жилье.
Ложка дегтя
Несмотря на то, что с каждым годом кредиты становятся все доступнее, и смягчаются их условия, определенные факторы, тормозящие развитие ипотечного кредитования для молодых все еще остаются. Это те проблемы, с которыми сталкиваются многие желающие получить ипотечный кредит. Не секрет, что многие компании выплачивают своим сотрудникам зарплаты в конвертах, но это чаще всего и становится камнем преткновения при обращении за кредитом. С одной стороны, деньги есть, но с другой - официального подтверждения достаточной заработной платы нет, а банкам необходим стабильный официальный доход заемщика. "В некоторых случаях банк может запросить подтверждение работодателя по "серой" заработной плате, - говорит Алексей Кошелев. - Но по вполне понятным причинам очень немногие компании согласятся предоставить такие документы". Трудности могут возникнуть также у тех, кто, например, приехал учиться в Санкт-Петербург из других регионов и городов. "Приведу пример, многие студенты и молодые специалисты приезжают в города из других регионов, они учатся и стремятся найти хорошую работу на новом месте, - поясняет директор департамента ипотечного кредитования Алексей Кошелев. - Но, к сожалению, при обращении за кредитом, банк уже не сможет учитывать доходы родителей, живущих и работающих в другом городе. Такое "отсечение" доходов родителей также снижает возможность получения кредита".
Ставки будут ниже
Эксперты и участники рынка говорят о том, что в будущем ставки по ипотеке будут закономерно снижаться. "Несмотря на "молодость" рынка ипотеки, безусловно, можно сказать, что он будет развиваться быстрыми темпами, рука об руку с развитием рынка недвижимости, - добавляет Алексей Кошелев. - Ставки определенно будут уменьшаться. Согласно прогнозам АИЖК Санкт-Петербурга, процентные ставки по кредитам на 2006 год снизятся до 11-12%". А если верить прогнозам по экономическому развитию в целом, то к 2010 году ставка в рублях по ипотечным кредитам составит 8%. А пока этого не произошло, молодежи надо надеяться на собственную амбициозность или поддержку родителей.
Начальник департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев.
Источник статьи: http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/ipoteka-dlya-molodoi-semji.html
Что такое ипотека?
Вот что отвечает нам Википедия:
Происхождение понятия
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. н.э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого – «подпорка», «подстава».
Современное ипотечное кредитование
Ипотечный кредит - кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть и любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
В России термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита «mortgage». То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.
Особенности ипотечного кредита
Кредит выдается на длительный срок (до 30 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами.
Налоговые льготы
В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заемщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 1 миллион рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:
Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. н.э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого – «подпорка», «подстава».
Современное ипотечное кредитование
Ипотечный кредит - кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть и любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
В России термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита «mortgage». То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.
Особенности ипотечного кредита
Кредит выдается на длительный срок (до 30 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами.
Налоговые льготы
В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заемщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 1 миллион рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:
Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
