четверг, 4 октября 2007 г.

Выбираем квартиру для ипотеки

Основное преимущество ипотеки - вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в своей квартире. Но ваша жилплощадь должна нравиться не только вам. Главное, чтобы она устраивала банк, так как любая ипотечная квартира является залоговым обеспечением по кредиту.

Квартира как предмет залога

Ипотечные заемщики должны знать о том, что даже если «добро» банка на кредит получено, выбор квартиры зависит не только от их желания и финансовых возможностей. Жилье, приобретаемое с помощью ипотеки, должно соответствовать строгим условиям, которые выдвигают банки.

Возможно, некоторым покупателям жилья в кредит не нравятся такие ограничения: дескать, квартира будет моя, что хочу, то и покупаю. Действительно, ипотечная квартира является собственностью заемщика, с этим никто не спорит. Но в то же время она служит и залоговым обеспечением по кредиту и может быть продана, если вдруг заемщик окажется банкротом. Конечно, кредитные учреждения больше заинтересованы в том, чтобы такого не происходило, но, тем не менее, они должны быть уверены: в случае невозврата кредита проблем с реализацией квартиры не будет. Иначе говоря, ипотечная квартира должна быть ликвидной.

«Сталинке» - да, «хрущевке» - нет
Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье.Одно из основных условий банков - хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье. Здесь, конечно, имеет значение и возраст, но главное - здание не должно подлежать сносу или реконструкции. То есть квартира в сталинском доме, скорее всего, будет одобрена банком, а вот жилье в пятиэтажной «хрущевке» - нет, несмотря на то, что последняя моложе. Кстати, отказ банков кредитовать покупки в пятиэтажных домах панельного типа стал одной из причин падения спроса на такие квартиры.

Требования банков к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если говорить о здании, в котором приобретается ипотечная квартира, в деталях, то оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент и быть в достаточно хорошем состоянии. Поэтому если квартира приобретается в старом доме, построенном ранее 1957 года, этажностью ниже шести этажей, да еще и с деревянными стенами или перекрытиями, банк обязательно потребует у заемщика справку уполномоченного органа о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, что оно не в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.

Все для комфортной жизни
Квартира не может быть ликвидной, если она не отвечает современным представлениям об удобствах и комфорте. Этим объясняются и те требования, которые выдвигают банки в отношении собственно квартиры, приобретаемой в кредит.

Одно из непременных условий: предмет залога должен иметь отдельную от других объектов недвижимости кухню и санузел. Кроме того, квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне (наличие газовой колонки обязательно согласовывается со страховой компанией); иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для домов и квартир на последних этажах). Предусматривается банками и такая необходимая в нашем климате мера, как теплоснабжение: кредитуемое помещение должно быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения. Как же, в таком случае, быть с приобретением жилья, например, в доме-новостройке, где могут быть проблемы с водоснабжением и отоплением? Банки, как правило, подходят к решению проблемы индивидуально, и в обстоятельствах, подобных перечисленным выше, обычно бывают лояльны к заемщикам и допускают отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения.

Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательным условием является наличие развитой инфраструктуры и удобное транспортное сообщение.Понятно, что и комната в коммунальной квартире не в полной мере соответствует требованиям банков, в частности, пункту об отдельной кухне и санузле. Тем не менее, по данным, представленным Людмилой Семеновой ипотечным брокером корпорации «Рескор»: «Отдельные комнаты жилого помещения коммунального заселения, находящиеся в общей совместной или личной собственности, также могут выступать предметом залога при условии, что жилое помещение, где находится комната, соответствует требованиям банка, предъявляемым к предмету залога». Другими словами, некоторые банки кредитуют покупку комнаты в коммунальной квартире.

Когда вероятен отказ
В каких же случаях на положительное решение банка надеяться не приходится? Кроме вышеупомянутых «хрущевок» кредитные учреждения практически не рассматривают варианты жилья в устаревших многоквартирных домах барачного типа или так называемых «малосемейках» (типа «общежития»). Такая категоричность банков вполне объяснима: помещения в таких домах уже не соответствуют представлениям о современной квартире.

Не кредитуют банки и приобретение индивидуальных домов. Это не значит, что заемщику будет отказано в кредите, если он захочет купить дорогой загородный коттедж. Под индивидуальными имеются в виду дома, не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и др.), по местонахождению которых невозможна постоянная регистрации заемщика.

С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности.С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности. Например, если дом построен на земельном участке, принадлежащему продавцу на правах аренды, в кредите, скорее всего, откажут.

Ограничения касаются не только фактического и физического состояния квартиры или здания. Не должны вызывать сомнений документация и юридическая история кредитуемого жилого помещения. Один из основных моментов - перепланировки. Требование банков однозначно: объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны соответствовать поэтажному плану - то есть не иметь незарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок.

Что же касается юридической истории квартиры, она должна быть безупречной и проверяется очень тщательно. Встречаются порой самые неожиданные ситуации. Однажды на рассмотрение одному известному банку была предложена квартира, которая очень нравилась заемщикам и, казалось бы, соответствовала всем ипотечным требованиям: хороший район, новый дом, идеальное техническое состояние, пакет всех необходимых документов. Но… Внимательно изучив предыдущий договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально, сотрудники банка обнаружили в нем такую запись: «Собственник имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Это право распространяется на следующих собственников». Подобная форма договора, естественно, банк не устроила, и покупку данной квартиры банк кредитовать не стал.

Елена Гудкова
28.8.2007

вторник, 2 октября 2007 г.

Оформление ипотечной сделки

Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимые документы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. И по ее итогам вы, наконец, получаете вожделенный кредит на квартиру или иное жилье в свое пользование.

Процесс оформления ипотечной сделки
Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.
Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Как правило, банки предлагают стандартные формы договоров. Но, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.

Также помните, что оформление ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и если до этого момента вы вполне могли отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.

Порядок оформления бумаг
Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

Нотариальное заверение ипотечного договора
Должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Ряд банков настаивают на заверении ипотечного договора у нотариуса, хотя обязательность этой процедуры законодательно отменена в 2005 году. Хорошо это или плохо?

С одной стороны, такая ситуация позволяет снизить дополнительные расходы по ипотеке и избавляет заемщика от необходимости согласовывать с нотариусом время приезда в банк для оформления сделки. С другой стороны, приводит к ряду сложностей. Так если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке (стоит от 100 до 500 руб.).

Кроме того, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.

И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.

Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону "О госпошлине" нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1-2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.

Что можно делать с квартирой
Теперь еще один момент, волнующий заемщика: какие ограничения накладывает невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры?

Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика.

Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.
Также квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения кредита (впрочем, по договоренности сторон - кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, - возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия).

Ну и очевидная вещь: нельзя сознательно ухудшать состояние жилья. Т.е. если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

http://ipocredit.ru/ipoteca/faq/48998/

суббота, 29 сентября 2007 г.

Страсти по ипотеке

Банки продолжат выдавать кредиты, но осторожно.Хотя мировой финансовый кризис не сильно сказывается на России, с каждой новой порцией негатива из-за рубежа у россиян нарастает волнение относительно собственного благополучия. Особенно когда речь заходит о проблемах иностранных ипотечных банков.

Новости о положении дел на ипотечных рынках США и Европы по-прежнему неутешительны. Банки закрывают ипотечные подразделения, жалуются на недостаток ликвидности и не знают, сколько продлится кризис на финансовых рынках и каких бед от него еще ждать. Вслед за скандалом с пятым по величине британским ипотечным банком Northern Rock, который запросил у Банка Англии срочного дополнительного кредитования для предотвращения банкротства, чем вызвал панику у населения и длинные очереди у своих офисов за вкладами, еще один ведущий британский банк HSBC Holdings Plc объявил, что закрывает свое американское ипотечное отделение. Он сокращает 750 рабочих мест и принимает на себя списания и выплаты в размере $945 млн в связи с убыточностью бизнеса.

В России почти все хорошо
Представители российской власти, руководители различных ведомств, да и сами банкиры, впрочем, в один голос утверждают, что подобных катастроф у нас не будет. Однако летом, в самый разгар кризиса, появилась информация о том, что третий по объему выданных ипотечных кредитов Москоммерцбанк заморозил выдачу ссуд, а затем и банк «Русский стандарт» приостановил выдачу ипотечных кредитов как минимум до октября. В самом банке объясняют это «изменением тарифных планов», однако аналитики говорят, что корень зла в том, что «Русский стандарт» слишком активно занимал за рубежом и, возможно, теперь ему просто не дают денег. В такой ситуации банку остается только притормозить массовую выдачу в долг крупных сумм, каковыми и являются ипотечные кредиты.

Другие банки от ипотечных кредитов пока не отказываются, хотя на рынке ходят слухи, что кроме Москоммерцбанка проблемы есть у региональных филиалов ВТБ 24 и дочернего банка Газпромбанка - «ГПБ-Ипотека». На рынке объясняют это тем, что банки проводили секьюритизацию портфелей через банк HSBC, который посоветовал пока приостановить эти сделки. Впрочем, до приостановления выдачи кредитов, во всяком случае официально, в этих банках дело не дошло.

Да и в целом на российском рынке шторма не наблюдается. «В настоящее время никаких серьезных негативных изменений в российской ипотеке не происходит, процентные ставки пока не повышаются, ипотечные кредиты выдаются, но со временем, если ситуация на финансовых рынках не изменится, средние и небольшие банки, не имеющие ресурсов (кроме иностранных вливаний или возможности рефинансирования ранее выданных кредитов) для долгосрочного кредитования, могут сократить или временно отказаться от выдачи долгосрочных кредитов», - говорит замначальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчук.

Помимо того что наш ипотечный рынок находится в зачаточном состоянии и не превышает 1% от ВВП, своим подходом к заемщику подавляющее большинство отечественных банков серьезно отличаются от американских. Банки США сейчас пожинают плоды собственной неразборчивости. По словам главы Банковского института при ВШЭ Василия Солодкова, когда в 2002 году в США произошел серьезный спад на фондовом рынке и государство снизило налоги и процентные ставки, только ленивый не брал ипотечные кредиты. «Средняя ставка по ипотеке была около 3%. Банки соревновались в том, чтобы выдать заемщикам максимальную сумму», - говорит эксперт. Другими словами, когда в Америке закончились благонадежные заемщики, банки стали выдавать ссуды буквально всем подряд. У нас банки ипотеку направо-налево не раздавали и к заемщикам были требовательны, порой даже излишне. Но теперь на волне кризиса банки грозятся, что требования к заемщикам станут еще жестче и время на проверку платежеспособности будет увеличено. «Если ситуация на международных рынках не улучшится, то для того чтобы сократить собственные риски, российские банки будут стремиться выдавать кредиты более надежным заемщикам под более высокий процент и на менее длительный срок», - говорит начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.

Пока особо жестких мер по отношению к заемщикам банки не применяют. Хотя самим банкам сейчас не позавидуешь. Им приходится отказываться от зарубежных займов по низким ценам, к которым они активно обращались в последние пару лет, и искать новые источники финансирования. Так, за первый квартал этого года внешний долг российских компаний и банков вырос на $31 млрд. Теперь же в условиях катастрофического дефицита денег у самих западных банков нашим кредитным организациям пришлось отложить сделки по секьюритизации до лучших времен. «Отказ многих игроков от рефинансирования в части ценных бумаг тормозит развитие рынка, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова. - Они не могут взять деньги под существующие обязательства, и другие инструменты заимствования оказались ограниченными». Однако глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев уверен, что последствия ипотечного кризиса в США российская банковская система преодолеет с наименьшими потерями. И очень скоро мы увидим возобновление роста объема ипотечных кредитов.

Косвенным свидетельством дальнейших планов банкиров может являться и то, что все больше банков предлагают ипотеку без первоначального взноса. «Можно сказать, что темпы роста цен на недвижимость в прошлом году определили возникновение в России ипотечных кредитов без первоначального взноса, - говорит Денис Земан. - Дело в том, что большинство заемщиков при столь существенном росте цен не успевали накопить даже первоначальный взнос, и благодаря новым программам у них появилась возможность получить кредит. А квартира, переданная в залог банку, уже через несколько месяцев могла стоить на 15% больше, чем изначально, компенсируя отсутствие первоначального взноса и покрывая риск неуплаты процентов по кредиту». По его словам, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки прогнозируют продолжение роста цен на недвижимость.

Делайте ставки
Если еще недавно игроки рынка заявляли, что при благоприятной конъюнктуре рынка ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то сегодня они прогнозируют, что, скорее всего, ставки не будут расти, а для их снижения причин нет. «Ставки будут стабилизироваться, - утверждает директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. - Крупные банки обладают достаточным запасом прочности, который позволит не повышать ставки в ближайшее время, остальным же участникам рынка придется соответствовать конкурентным условиям. Окончательно просчитать стоимость финансирования с учетом всех последствий жесткой коррекции на мировых финансовых рынках можно будет ближе к весне, тогда, возможно, ставки будут скорректированы». С ним согласен и начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит" Алексей Розоренов: «Ставки существенно не изменятся. Хотя стоимость привлеченных средств увеличится, это ударит прежде всего по тем банкам, которые слишком много привлекали. Те же банки, что заимствовали в основном на внутреннем рынке, свою политику не изменят». По его словам, снижение ипотечных ставок возможно в двух случаях. Во-первых, снижение ставок может происходить по совместным акциям банков и застройщиков. Второй вариант - резкое и длительное падение цен на недвижимость. «Если люди затаятся и перестанут брать кредиты, опасаясь, что завтра жилье еще больше подешевеет, и они прогадают, то банкам волей-неволей придется привлекать заемщиков сниженными ставками», - говорит он.

Хотя резкое и длительное падение цен на недвижимость маловероятно. Сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается стагнация цен. По словам Елены Матросовой, в 2005-2006 годах динамика цен на московскую недвижимость была чрезмерной, и сегодня центр тяжести строительного бума сместился в регионы - там пик цен еще не достигнут.
Банкиры предполагают, что цены на недвижимость снова будут расти, хотя и не такими бешеными темпами, как прежде. «Будет происходить спокойный и незначительный рост цен с увеличением различия в разных сегментах рынка, - прогнозирует Сергей Гордейко. - Однако цены на недвижимость уже сегодня столь высоки, что даже представителям среднего класса крайне сложно приобрести квартиру».

Бесценный залог
Но что если банки ошибаются в своих предположениях и цены будут падать? Как в этом случае банк поступает с потерявшим в цене залогом? «Прецедентов по уменьшению стоимости залога пока еще не было, - говорит Алексей Розоренов. - Если вдруг подобное происходит, то банк реализует предмет залога, и та задолженность, которая остается после этого, относится к расходам банка. Было бы странно требовать с заемщика дополнительных гарантий. Он взял деньги в банке, не отказывается платить, а то, что рынок в данный момент пошел на снижение, не его забота». Денис Земан рассуждает иначе: «Если только представить, что произойдет резкое падение цен на рынке жилья, то в таком случае залог сильно подешевеет и банку придется решать эту проблему. Банк вынужден будет предложить заемщику погасить часть основного долга досрочно либо оформить дополнительное обеспечение по кредиту». В этом случае банк может претендовать на имущество, прописанное в договоре, без судебных разбирательств. Поэтому некоторые банки вводят в договор пункт о дополнительном обеспечении. Например, помимо Промсвязьбанка пункт о допобеспечении прописывают в договорах в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, BSGV, Русском ипотечном банке, Абсолют Банке.
Другие банки надеются на рост цен и Гражданский кодекс, по которому ответственность заемщика не ограничивается предметом залога. Правда, остальное имущество банк может взыскать для погашения долга только по суду. Старший вице-президент Связь-банка Аркадий Комягинский предполагает, что многие банки начнут включать пункт о дополнительном обеспечении по кредиту в договор. Банкир напомнил, что во Франции не так давно был кризис, когда даже многие крупные банки оказались на грани банкротства. Тогда обвалился рынок недвижимости и заемщики прекратили гасить кредиты. Между тем наша статистика тоже показывает неумолимый рост просрочек по ипотеке. Например, в АИЖК объем просрочек выплат платежей по ипотечным кредитам достиг 1,3 млрд рублей.

Быстрый расчет
Но пока отечественных банкиров больше беспокоит другое. Они жалуются, что наше население хотя постепенно и приобщается к ипотечной культуре, но стремится поскорее свести счеты с кредитной организацией. «По оценкам некоторых экспертов, средний срок погашения ипотечных кредитов в Московском регионе составляет пять - семь лет», - говорит Олег Семкичев. И это неудивительно, ведь, по его словам, за 10 лет заемщик выплачивает в виде процентов практически еще одну полную стоимость недвижимости, которую он приобрел в кредит. «Для того чтобы обезопасить себя от таких рисков и компенсировать свои издержки, банки вводят в кредитные договоры мораторий на досрочное погашение, то есть срок, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит. В разных банках период моратория разный - от шести месяцев до двух лет, - говорит Марина Малайчук. - Кроме того, некоторые банки вводят штрафные санкции в случае досрочного погашения кредита, и иногда размер данных санкций заставляет заемщика отказаться от мысли о досрочном погашении».

ЮЛИЯ ЛОКШИНА
Газета